REGULATORY INSIGHT
所有不動産記録証明制度 ― 「全部載っている」とは限りません
2026年2月2日、所有不動産記録証明制度の運用が始まりました。ある人が全国のどこに不動産を持っているかを、法務局が一覧にして証明してくれる制度です。相続登記が義務化されたあと、相続人が被相続人名義の不動産を把握できずに困る事態が続いていました。その受け皿として設けられたものです。
実務上きわめて有用な制度です。ただしこの証明書は、その人が持つ不動産のすべてが載っていることを保証するものではありません。法務局自身がそう説明しています。
制度の概要
根拠は不動産登記法第119条の2です。2021年の法改正で創設され、5年以内の施行とされていたものが、2026年2月2日に運用開始となりました。相続登記の義務化（2024年4月）を支える環境整備の一環という位置づけです。
- 請求できる人 ― 登記名義人として記録されている本人（自然人・法人）、および相続人その他の一般承継人
- 証明の内容 ― その人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を、全国から一覧にしたもの
- 手数料 ― 窓口請求で1通1,600円
法務局が明示している注意書き
法務局の案内には、次の一文が置かれています。
検索条件の氏名・住所と不動産の登記簿上の氏名・住所が一致していない不動産については抽出されないため注意してください。
この制度は、氏名と住所を検索条件として登記記録を照合する仕組みです。したがって登記簿上の記載が現在の氏名・住所と食い違っている不動産は、証明書に載りません。
食い違いは珍しくありません
登記の記載が古いままになっている状況は、実務ではむしろ普通に起こります。
- 取得後に転居したが、登記簿上の住所を変更していない
- 婚姻や養子縁組で氏が変わったが、登記簿上は旧姓のまま
- 住居表示の実施や市町村合併で、地名の表記そのものが変わった
- 複数回転居しており、物件ごとに登記簿上の住所が異なる
いずれの場合も、証明書には載りません。そして載らなかったことは、証明書を見ても分かりません。「この一覧がすべてだ」と読める体裁の書面が交付されるためです。
相続実務で何が起きるか
相続人がこの証明書を取得し、記載された不動産について相続登記を済ませたとします。数年後、記載されていなかった不動産が見つかった場合、その不動産の相続登記は義務の履行期限を過ぎている可能性があります。
証明書を信頼して手続を進めたのに、網羅されていなかった。この場合に、誰がどこまで確認すべきだったのか。
士業が業務として関与している場合、この点は無視できません。証明書を取得したという事実だけでは、調査を尽くしたことにはならない可能性があります。逆に、どこまで確認したかを記録に残していれば、後から説明する材料になります。
いま確認しておくとよいこと
- 証明書を取得する前に、被相続人の過去の住所と氏名の変遷を把握しているか
- 変遷が複数ある場合、それぞれについて請求するか、少なくとも検討した記録を残しているか
- 証明書に載らなかった不動産が存在し得ることを、依頼者に説明しているか
- 固定資産税の課税明細など、別経路の情報と突き合わせているか
- 調査の範囲と、確認できなかった範囲を、区別して記録しているか
最後の点が実務では効きます。「調べた結果なかった」のか「調べていない」のかは、後から見ると決定的に違います。
運用でしのぐか、仕組みで担保するか
担当者が住所の変遷を追い、複数回の請求を行い、結果を突き合わせる運用でも対応はできます。ただし変遷が多いほど組み合わせが増え、どこまで確認したかの記録が揃わなくなります。
当社は、規制対応の適合性を人手の運用ではなく仕組みとして担保する技術を研究開発し、その成果を特許出願として保有しています。この領域についても出願を行っています。
証明書をどこまで信頼してよいか、調査の記録をどう残すべきか。判断がつかない段階でのご相談を歓迎します。該当性の判断は当社側で行います。
相談する出典
旭川地方法務局「所有不動産記録証明制度が令和8年2月2日から運用開始」
https://houmukyoku.moj.go.jp/asahikawa/page000001_00531.html
不動産登記法第119条の2（令和3年法律第24号による改正で創設）
本稿は2026年8月22日時点で確認できた公表資料に基づく整理であり、法的助言ではありません。手数料および請求手続の詳細は請求先の法務局にご確認ください。個別の事案については専門家にご相談ください。